A partir de 2027, com a implementação da reforma tributária, as operações com bens imóveis estarão sujeitas à incidência de novos tributos. Além do cálculo do ganho de capital para o Imposto de Renda e do pagamento do ITBI, tributo municipal incidente sobre a transmissão de bens imóveis, a nova tributação sobre o consumo passará a integrar o cenário fiscal dessas transações.
A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (LC nº 214/2025), que instituiu a Reforma Tributária no Brasil, introduziu mudanças significativas na tributação sobre o consumo, entre elas, na tributação sobre operações com bens imóveis. O Capítulo V da LC nº 214/2025, que compreende os artigos 251 a 270, disciplina esse novo regime aplicável ao setor imobiliário.
Vinculado a instituição do IBS e da CBS, tributos oriundos da Reforma Tributária em questão, conhecidos conjuntamente como IVA Dual, foi composto o regime de tributação específico para bens imóveis, estabelecendo regras para operações como alienação, cessão, locação e serviços relacionados à administração e construção de imóveis.
Na reforma tributária, os regimes específicos são aqueles em que o modelo de apuração difere do padrão do IVA e, para operações com bens imóveis foi criado sob a argumentação de promover justiça fiscal e adequada tributação, detalhando entre outras medidas, a redução em 70% nas alíquotas padrão do IVA para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, e redução de 50% das alíquotas padrão nas demais operações, como por exemplos as alienações. Além disso, estabelece critérios para o cálculo da base tributável conforme o tipo de operação e participante envolvido, incluindo disposições sobre o redutor de ajuste e redutor social, parâmetros que ainda devem ser especificados em regulamentação vinculada.
Note-se que após a definição da base de cálculo, com a aplicação dos fatores de redução, que por sua vez ainda dependem de regulamentação, se considerarmos a alíquota efetiva dos novos tributos no total de 26,5%, sobre operações de locação será agregado o montante correspondente a 7,95% (30% das alíquotas efetivas), e nos demais casos, 13,25% (50% das alíquotas efetivas). Percentuais que devem refletir no aumento do valor das respectivas operações.
O regime específico adotado para o setor possui um alcance amplo, impactando todas as operações imobiliárias. Ele não se limita às empresas cuja atividade principal é o setor imobiliário e abrange também aquelas que realizam negócios imobiliários ocasionalmente, além de incluir as operações realizadas pelas pessoas físicas – o que representa uma grande novidade.
Para as Pessoas Físicas que realizam operações com bens imóveis a legislação estabelece critérios que definem quem deve ser considerado contribuinte do regime tributário. Conforme artigo 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física será enquadrada como contribuinte do IVA Dual quando:
- No ano calendário anterior, possuir mais de 3 (três) imóveis distintos em operação e as receitas anuais provenientes de locação, cessão onerosa e arrendamento desses bens ultrapassem R$ 240.000,00;
- No próprio ano-calendário tenha auferido mais R$ 288.000,00 em receita de locação, cessão onerosa e arrendamento dos bens imóveis, ainda que possua apenas um bem;
- Alienar ou ceder direitos, no ano-calendário anterior, sobre imóveis adquiridos há menos de cinco anos, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos; e
- Alienar ou ceder direitos, no ano calendário anterior, de mais de 1(um) imóvel construído pelo alienante há menos de 5 anos da data de alienação.
Os valores utilizados como referência para a cobrança do IBS e da CBS serão atualizados pelo IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, fator que não afasta a evidência de impacto imediato para as pessoas físicas, que no sistema atual não sujeitam suas operações à incidência de tributos sobre o consumo.
A legislação traz uma ressalva ao regime específico quando trata da locação de curta temporada, assim entendidas como sendo a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por período inferior a 90 dias, quando equipara tais operações com as aplicáveis aos serviços de hotelaria. Com isso, as receitas decorrentes dessas atividades serão tributadas com redução de 40% da alíquota padrão do IVA.
Como se observa, as mudanças que envolverão o sistema de tributação do setor imobiliário e a implementação do novo regime impõe desafios significativos para os contribuintes. Entre eles, destacam-se:
Ajuste nos sistemas contábil e fiscal: Será necessário adaptar os sistemas para calcular corretamente os tributos e emitir documentos fiscais ou declarações obrigatórias conforme os regulamentos que serão publicados;
Gestão de créditos tributários: Com a não cumulatividade plena e a possibilidade de apropriação dos créditos sobre os gastos relacionados à atividade imobiliária, o novo regime exige uma gestão eficiente dos créditos tributários. Cabendo um alerta especial nas avaliações estratégicas para contribuintes que pretendem adquirir materiais de construção ou programar melhorias e/ou reformas em seus imóveis, ou até mesmo adquirir ou vender bens imóveis antes da vigência das novas regras;
Planejamento tributário: A complexidade das novas regras demanda um planejamento tributário detalhado, atento as reduções de alíquotas e demais especificidades para garantir a aplicação correta da carga tributária e evitar contingências fiscais.
Ajustes nos preços: Os contribuintes que operam no setor imobiliário precisarão revisar suas estratégias de precificação, considerando o impacto da tributação nos custos e na competitividade do mercado. Também devem analisar cláusulas contratuais que possam determinar ou não o repasse do tributo ao adquirente ou contratante.
Diante dessas mudanças, os contribuintes devem se preparar, adotando estratégias adequadas para garantir conformidade tributária e eficiência operacional, a fim de preservar margem e rentabilidade em movimentações dessa natureza. Capacitando-se para absorver a essência do regime específico de bens imóveis que busca harmonizar a tributação, considerando as particularidades do setor imobiliário e assegurando maior previsibilidade para seus operantes e investidores.
Por
Luana Gomes Selia Ziviani
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