O Brasil está no limiar de uma das maiores transformações em seu sistema tributário, impulsionada pela Emenda Constitucional nº 132/2023. A reforma tributária instituída não é apenas teórica; ela vem se materializando em leis e regulamentações que redesenham completamente o cenário fiscal. Nesse contexto de mudança profunda, a Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/2025) surge como um dos pilares da reforma, instituindo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), e o Imposto Seletivo (IS).
Para colocar a nova visão em prática, a Receita Federal deu um passo ainda mais concreto: a publicação da Instrução Normativa (IN) RFB nº 2275/2025. Essa norma marca o fim da era em que o valor declarado na escritura de bens imóveis era a única referência para a tributação. Seu objetivo é claro e ambicioso: criar um sistema unificado e automatizado que permite ao Fisco monitorar e controlar as transações imobiliárias de forma muito mais eficiente. A nova sistemática requer urgente adaptação de proprietários, advogados, corretores, tabeliães e registradores.
Uma Teia de Controle: CIB, Sinter e Valor de Referência
A nova realidade da fiscalização se baseia em um tripé de ferramentas poderosas. A IN nº 2275/2025 exige que os cartórios de notas e de registro adotem o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único e obrigatório para todos os imóveis, tanto rurais quanto urbanos. Ele funcionará como um inventário nacional do patrimônio imobiliário, e a partir de agora, nenhuma escritura pública poderá ser lavrada sem que o imóvel esteja cadastrado e regularizado no CIB. Isso significa que, já no ato da lavratura, o imóvel precisará de uma descrição detalhada e técnica, unificando as informações em todo o país.
Embora não haja uma determinação expressa na Instrução Normativa para retificar fisicamente as escrituras antigas, as informações contidas nelas serão digitalizadas e integradas ao novo sistema. Qualquer nova operação com esses imóveis fará com que o CIB seja associado ao registro, conectando-o à nova era de fiscalização e controle.
Para alimentar e centralizar esses dados, os cartórios deverão se integrar ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Já existente, o Sinter se consolida como o canal oficial para o compartilhamento eletrônico e em tempo real de documentos e dados de operações imobiliárias, imediatamente após a lavratura ou registro do ato. A Receita Federal, com o poder de cruzar esses dados, terá uma visão completa das transações, dificultando a sonegação e eliminando as brechas que antes permitiam o chamado “loop imobiliário”.
É justamente essa capacidade de cruzamento de dados que representa uma das maiores inovações do sistema. A Receita Federal poderá comparar automaticamente informações da ficha de bens e direitos da declaração de Imposto de Renda de Pessoas Físicas (IRPF) com os cadastros dos imóveis e as declarações de aluguel. Por exemplo, se um indivíduo declara morar em um imóvel que pertence a outra pessoa, mas o proprietário não declara o recebimento de aluguel, o sistema identificará a inconsistência, acionando uma verificação fiscal. Essa mesma lógica se aplica a outros cenários.
A partir do momento em que o CIB conecta um imóvel a transações e rendimentos, o sistema se torna capaz de identificar automaticamente se o contribuinte ultrapassou os limites de receita anual de locação ou de alienação de imóveis previstos na LC nº 214/2025. Assim, o próprio sistema pode “entregar” o contribuinte ao enquadrá-lo como um contribuinte obrigatório de IBS e CBS, mesmo que ele não tenha se dado conta.
Complementando esse sistema, a Receita Federal passará a utilizar o “valor de referência”, uma estimativa do valor de mercado dos imóveis. Esse valor será uma ferramenta crucial para a administração tributária, servindo como uma base de comparação para os valores declarados nas transações. Grandes discrepâncias entre o valor de venda e o valor de referência poderão gerar questionamentos e autuações do Fisco.
Os prazos para a implementação dessas ferramentas são iminentes: a entrada em produção do CIB e do Sinter está prevista para até 25 de novembro de 2025, com a obrigatoriedade de informação para todas as movimentações imobiliárias a partir de janeiro de 2026.
Impactos em Cadeia
As novas regras prometem uma revolução no mercado, e seu impacto vai muito além da transparência. Elas terão consequências diretas para todos os agentes do setor imobiliário, desde quem compra e vende até quem atua na intermediação de negócios. Pessoas físicas que realizarem a alienação ou cessão de direitos de mais de um imóvel construído por elas mesmas, ou que tiverem receita anual de aluguéis superior a R$ 240.000,00 de, no mínimo, três imóveis, passarão a ser contribuintes de IBS e CBS no regime regular. Ao mesmo tempo, o papel de notários e registradores será ampliado, atuando indiretamente como verdadeiros “fiscais” do recolhimento de tributos, com a obrigação de exigir e repassar informações à Receita.
Diante desse cenário, a adaptação não é apenas uma opção, mas uma necessidade. É fundamental que cada proprietário e profissional do setor compreenda as novas regras, regularize seus ativos e busque um planejamento estratégico. A reavaliação da estrutura de propriedade dos imóveis – em pessoa física ou jurídica – torna-se um passo fundamental, assim como a análise cuidadosa para a criação de holdings imobiliárias e o planejamento sucessório. A organização de toda a documentação fiscal e a comprovação da origem de recursos serão mais importantes do que nunca, pois a Receita Federal terá uma capacidade inédita de cruzar informações.
Em suma, o conjunto de medidas trazidas pela IN RFB nº 2275/2025 e pela LC nº 214/2025 representa uma transformação definitiva no mercado imobiliário. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) inauguram a era do controle digital e da total transparência no mercado imobiliário.
A Receita Federal terá a capacidade inédita de cruzar informações, fechar as brechas que antes existiam e tornar a sonegação uma prática cada vez mais inviável. Por isso, o sucesso neste novo ambiente fiscal não dependerá apenas do conhecimento, mas do quão rápido e bem você se prepara para a mudança. A preparação minuciosa e a busca por conformidade não apenas evitam problemas, mas também garantem a prosperidade em um ambiente tributário que se torna, a cada dia, mais neutro e fiscalizado.
Por: Renata Partele
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